Beş Yılını Dolduran Kiracıya Ne Kadar Zam Yapılabilir? Kira Tespit Davası Nasıl İşliyor?

Uzun süredir aynı evde oturan kiracılarla ev sahipleri arasındaki gerilimin kaynağı çoğu zaman aynı: Yıllar içinde piyasa bedeliyle ödenen kira arasında açılan makas. Kiracı yasal orana göre ödediğini söylüyor, ev sahibi ise emsal dairelerin iki katı kira getirdiğini. İlk beş yılda tartışmayı bitiren net bir kural var; ancak beş yıl dolduğunda tablo değişiyor. Kira zammı hesaplama yaparken bu ayrımı bilmek gerekiyor.

İlk beş yıl: tavan bellidir

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemiyor. Bu kural hem konut hem de çatılı işyeri kiraları için geçerli.

TÜİK’in 3 Temmuz 2026’da açıkladığı Haziran 2026 verilerine göre bu oran yüzde 32,03 oldu. Yani Temmuz 2026’da yenilenen sözleşmelerde yasal tavan yüzde 32,03.

Oran her ay değişiyor: Haziran 2026’da yenilenen sözleşmelerde tavan yüzde 32,24, Ocak 2026’da yüzde 34,88 idi. Doğru ayın oranını seçmek için mevcut kirayı ve yenileme ayını girerek sonuç veren ücretsiz kira zammı hesaplama aracı kullanılabiliyor.

Sözleşmeye “yıllık yüzde 50 artış yapılır” gibi bir madde konulmuş olması sonucu değiştirmiyor; tavanı aşan kısım geçersiz sayılıyor. Sözleşmede hiç oran yazmıyorsa da ev sahibi tek taraflı olarak istediği rakama çıkamıyor, yine aynı sınır uygulanıyor.

Beş yıl dolduğunda ne değişiyor?

Kira ilişkisi beş yılı doldurduğunda, artık endeks tek başına belirleyici olmaktan çıkıyor. Bu aşamada taraflardan her biri kira bedelinin yeniden belirlenmesini isteyebiliyor. Uygulamada “kira tespit davası” olarak anılan bu davada hâkim; TÜFE oranını, taşınmazın konumunu, yaşını ve niteliğini, çevredeki emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirerek yeni bedeli belirliyor.

Buradaki yaygın yanılgı, beş yıl dolunca kiranın doğrudan piyasa değerine çıkacağı düşüncesi. Öyle olmuyor. Mahkemeler, uzun süredir devam eden kira ilişkisini gözeterek emsal bedelin bir miktar altında kalacak şekilde hakkaniyet indirimi uygulayabiliyor. Yani sonuç genellikle ne kiracının umduğu kadar düşük, ne ev sahibinin beklediği kadar yüksek oluyor.

Dava iki taraf için de açık. Piyasa değerinin altında kira alan ev sahibi de, emsallerin çok üzerinde ödeme yapan kiracı da bedelin yeniden tespitini isteyebiliyor.

Süre ve usul: kaçırılırsa bir yıl bekleniyor

Kira tespit davasının, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılması gerekiyor. Alternatif olarak, kiraya veren bu süre içinde artış talebini kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava daha sonra da açılabiliyor ve yeni bedel o dönemden itibaren uygulanıyor.

Bu süre kaçırıldığında belirlenen yeni bedel ancak bir sonraki kira yılından itibaren geçerli oluyor. Yani usul hatası, ev sahibi açısından doğrudan bir yıllık gelir farkı anlamına geliyor.

Ayrıca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı hâline getirildi. Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan davalar usulden reddediliyor. Arabuluculukta varılan anlaşma ise ilam niteliği taşıdığı için, imza atmadan önce rakamın doğruluğundan emin olmak gerekiyor.

On yıllık uzama süresi ayrı bir konu

Beş yıl ile on yıl sık sık birbirine karıştırılıyor. Beş yıl, kira bedelinin yeniden tespitiyle ilgili. On yıllık uzama süresi ise sözleşmenin sona erdirilmesiyle ilgili: Belirli süreli sözleşmenin bitiminden itibaren on yıllık uzama süresi dolduğunda, kiraya veren bildirim sürelerine uymak koşuluyla sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebiliyor. Bu iki kurumu karıştırmak, kiracının gereksiz yere tahliye endişesi yaşamasına yol açıyor.

Kiracının ve ev sahibinin pratik yol haritası

• Kiracı, kabul ettiği tutarı aksatmadan ve banka üzerinden ödemeye devam etmelidir; açıklama kısmına ilgili ayın kirası yazılmalıdır.

• Ev sahibi, artış talebini yazılı olarak ve süresinde bildirmelidir; sözlü talep uyuşmazlıkta ispatlanamaz.

• Emsal kira araştırması için aynı bina ya da sokaktaki güncel ilanlar, tapu ve emlak kayıtları önceden derlenmelidir.

• Tahliye yalnızca mahkeme veya icra kararıyla mümkündür; kilidi değiştirmek, elektriği kestirmek gibi yollar ev sahibi aleyhine ayrı sorumluluk doğurur.

Rakamı önceden görmek, tarafları çoğu zaman davaya gitmeden anlaşmaya yaklaştırıyor. Yasal tavanın ne olduğu ve beş yıl sonrasında hangi ölçütlerin devreye girdiği kira hesaplama rehberinde adım adım anlatılıyor.

Aynı hassasiyet iş hukukunda da geçerli

Rakamı baştan doğru hesaplamamak yalnızca kira ilişkisinde değil, iş hukukunda da benzer sonuçlar doğuruyor. Yemek ve yol yardımı gibi kalemler eklenmediğinde tazminat eksik hesaplanabiliyor; ayrıca 1 Temmuz – 31 Aralık 2026 döneminde geçerli olan 73.729,87 TL’lik tavan da hesabı doğrudan etkiliyor. Bu kalemleri birlikte değerlendiren ücretsiz kıdem tazminatı hesaplama aracı, işten ayrılan çalışanın hakkını önceden görmesini sağlıyor.

Kaymaz Hukuk Bürosu tarafından hazırlanan bu ücretsiz araçlar, vatandaşın uyuşmazlık öncesinde durumunu değerlendirmesine yardımcı olmayı amaçlıyor. Somut bir olayda ise sözleşmenin ve ödeme geçmişinin bir avukat tarafından incelenmesi gerektiğini hatırlatalım.