Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenen kiralananın tahliyesi yollarından biri olan tahliye taahhüdü davası, kiraya verene belirli şartlar altında taşınmazı yeniden elde etme hakkı tanıyan son derece kritik bir hukuki mekanizmadır. Kiracının, kira sözleşmesi imzalandıktan sonraki bir tarihte, taşınmazı belli bir günde boşaltacağına dair verdiği yazılı beyana dayanan bu süreç, kanunda öngörülen katı süre usullerine tabidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrası uyarınca, kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde dava açmak veya icra takibi başlatmak zorundadır. Bu bir aylık süre hak düşürücü süre niteliğinde olup, sürenin geçirilmesi halinde kiraya verenin tahliye taahhüdüne dayanarak dava açma hakkı tamamen ortadan kalkar. Dolayısıyla, hak düşürücü süre kavramı bu davalarda hayati bir öneme sahiptir ve kiralayanın zamanlamayı doğru yapması gerekir.

Kiraya veren kişi, taahhüt edilen tarihin gelmesiyle birlikte doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde tahliye taahhüdü davası açabileceği gibi, öncelikli olarak icra dairesi aracılığıyla ilamsız icra takibi de başlatabilir. İcra takibi başlatılması halinde kiracıya bir tahliye emri gönderilir ve kiracının bu emre yedi gün içinde itiraz etme hakkı bulunur. Eğer kiracı imzaya veya tarihe itiraz ederse, takip durur ve kiraya verenin itirazın kaldırılması veya tahliye davası açılması yoluna başvurması gerekir. Ancak kiraya veren, taahhüt edilen tarihten önce kiracıya yazılı bir ihtarname keşide ederek dava açacağını bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı sonuna kadar uzamış sayılır. Bu durum, kiraya verene ciddi bir esneklik kazandırır. Dava sürecinin doğru yönetilmesi, dilekçeler aşamasının eksiksiz tamamlanması ve yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi bünyesinde davanın ikame edilmesi, usul hukuku açısından telafisi imkansız zararların önüne geçmek adına büyük bir titizlik gerektirmektedir.

Yukarıda yer alan tabloda da detaylıca özetlendiği üzere, tahliye taahhüdü davası açma süreci belirli kanuni zaman dilimlerine sıkı sıkıya bağlıdır. İcra takibi veya dava yolunun tercih edilmesi tamamen somut olayın niteliğine ve gayrimenkul hukuku prensiplerine göre belirlenmelidir. Eğer kiracı icra takibine itiraz ederse ve itirazında tahliye taahhüdündeki imzayı açıkça reddederse, kiraya verenin elindeki belgenin noter onaylı olup olmaması davanın seyrini doğrudan etkileyecektir. Noterlikçe re'sen düzenlenen veya imzası onaylanan taahhütlerde kiracının imza itirazı geçersiz sayılırken, adi yazılı taahhütlerde mahkemenin imza incelemesi yapması gerekecektir. Bu nedenle dava açılmadan önce yasal sürelerin ve eldeki delillerin gücünün doğru analiz edilmesi son derece önemlidir.

Tahliye Taahhüdü Davası Açmanın Geçerlilik Şartları

Bir tahliye taahhüdü davası açılabilmesi ve mahkemenin tahliye yönünde karar verebilmesi için taahhüt belgesinin hukuken geçerli unsurları taşıması şarttır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ve Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca, sadece bir belgenin varlığı tahliye için yeterli olmayıp, bu belgenin tanzim edilme şekli ve zamanı hayati bir rol oynamaktadır. Kiracının serbest iradesine dayanmayan, baskı altında alınan veya kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalatılan taahhütler hukuken geçersizlik iddiası ile karşı karşıya kalır. Kiraya verenin, kiralananın tesliminden sonra bu taahhüdü almış olması, sözleşmenin serbestçe yapıldığının ve kiracının üzerindeki müzayaka hali yani zor durumun kalktığının kanıtı olarak kabul edilmektedir. Dolayısıyla, mahkeme önünde başarı elde etmek için belgenin şekil ve içerik şartlarına tam uyum sağlamış olması gerekmektedir.

Beylikdüzü Boyacı Ustası ile Evinizi Baştan Aşağı Yenileyin

İçeriği Görüntüle

● Yazılı Olma Şartı: Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı şekilde yapılmalıdır; sözlü olarak verilen taahhütler hukuken geçersiz kabul edilir.

● Kira Sözleşmesinden Sonra Verilmiş Olması: Taahhütname, kira sözleşmesinin imza tarihinden ve taşınmazın kiracıya tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olmalıdır.

● Belirli Bir Tahliye Tarihinin Bulunması: Taahhüt metninde taşınmazın boşaltılacağı gün, ay ve yıl açıkça veya belirlenebilir şekilde gösterilmelidir.

● Kiracı Veya Yetkili Temsilcisi Tarafından İmzalanması: Taahhüt belgesi, bizzat kiracı veya özel yetkisi bulunan vekili tarafından imzalanmış olmalıdır.

● İrade Bozukluğu Hallerinin Bulunmaması: Taahhüdün hile, korkutma veya zorlama altında verilmemiş olması hukuki geçerlilik için zorunludur.

Yukarıda maddeler halinde belirtilen geçerlilik şartları, bir tahliye taahhüdünün mahkeme nezdinde kesin delil niteliği kazanmasını sağlar. Özellikle uygulamada sıklıkla karşılaşılan tarihsiz veya boş taahhütname krizlerinde, Yargıtay kiracının açığa imza atarak kiraya verene tarih doldurma yetkisi verdiğini kabul etmektedir. Ancak bu durumun aksi, yani belgenin zorla veya hile ile doldurulduğu kiracı tarafından yazılı delille kanıtlanmak zorundadır. Taşınmazın aile konutu olması durumunda ise diğer eşin açık rızasının bulunup bulunmadığı hususu aile konutu güvencesi kapsamında değerlendirilmekte ve davanın kaderini doğrudan değiştirebilmektedir. Bu sebeplerle, geçerlilik şartlarının her birinin somut olay özelinde ayrıntılı bir şekilde tetkik edilmesi kaçınılmazdır.

Sonuç olarak, geçerli bir belgeye dayanılarak açılan tahliye taahhüdü davası, mülk sahibinin kiralananı tahliye ettirmesini sağlayan en hızlı ve etkili yollardan biridir. Ancak usul kurallarına riayet edilmemesi, sürenin kaçırılması veya geçersiz bir taahhütnameye dayanılması durumunda davanın reddedilmesi kaçınılmaz olacaktır. Mahkeme masrafları ve vekalet ücreti gibi mali yüklerle karşılaşmamak adına, dava açma sürecinin başından sonuna kadar bir uzman avukat desteğiyle yürütülmesi büyük önem taşır. Hukuki prosedürlerin eksiksiz uygulanması, hem zamandan tasarruf sağlayacak hem de kiraya verenin mülkiyet hakkını koruma altına alacaktır.